《风口5000天》孟素苹的儿子是企业家

8、第四章 房地产行业

　　房地产行业像高富帅，银行和民间资本像白富美。
　　美女喜欢帅哥，这是天性。只不过银行这位高大上的美女很矜持，是听父母话的孩子，她的婚姻是父母包办的，银行向什么行业放贷，是受国家政策约束的，银行自己并没有太大权利。
　　而民间资本这位美女自由奔放，她的婚姻自己做主，不受父母约束。当国家政策不让银行对房地产行业发放贷款，高富帅的房地产商想融资就只有民间资本这条路可以选择了。
　　2012年，银行停止对房地产行业发放贷款，也停止了二套房按揭贷款。这两项政策对房地产开发商和散户炒房者造成了根本性的影响。
　　银行放弃的业务转嫁给了民间资本，民间资本的力量开始在房地产领域显现，温州炒房团开始进驻商祖。
　　温州人是非常聪明的，被称为东方犹太人。改革开放使温州出现了一批先富者。
　　资本是有眼睛，有耳朵，有思维的。
　　可能会有人说，钱只是一个无生命的介质，哪来这些感观功能。
　　钱没这些功能，钱背后站着的人肯定有这些功能，并且比一般人还灵敏。
　　聪明的温州人不会放弃房地产这块大蛋糕。
　　一部分温州人在政府招商引资时，以外商名义入驻商祖，进行房地产开发，并获得政府的一些优惠政策及税收减免。这些人又组成炒房团来拉升房价。
　　温州炒房团的操作手法是50个温州人凑50个亿，先拿出10个亿在商祖开发10个楼盘，然后用40亿不断收购其它开发商的楼盘。
　　本地开发商正为银行断贷发愁，急需资金。温州炒房团是团购，购买量大不说，还付全款。
　　他们在与本地开发商谈判上拥有绝对的主动权。以超低价买入，同时再利用二手房中介大量买入二手房，囤积大量房产后捂盘不售，如此操作造成刚需的购房者根本买不到房。
　　经过几个月捂盘后，拉升房价。
　　人的心理是买涨不买降。某一产品越涨价，人们越疯狂购买，唯恐明天再涨价。
　　房价在短短半年里，就从2000多元一路上涨，突破了3500元大关，几乎翻了一倍。温州炒房团借机出售开发的楼盘和囤积的房产，从而赚得盆满钵满。而炒房团脱手退场后，商祖房价几年内不上涨，还略有下降。

　　商祖还算幸运，没有出现房价暴跌。一些城市经历炒房团洗礼后，房价大跌，严重影响当地经济。
　　政府此时也认识到房地产企业的暴利对当地经济的危害，房地产企业到一个城市开发项目，赚到钱会去别的城市发展，是把资金从当地老百姓手中取走，对当地的经济会造成破坏。
　　而投资实业，生产的产品销往别的区域，是把外区域的钱挣回来，不仅可以收税，还可以解决当地就业。实体企业生产产品会雇用当地劳动力，要支付工人工资，是为当地人民创收。
　　因此，支持实体企业是有利于本地经济发展的。而开发商是从市民手中取钱。一个送钱，一个取钱，谁对当地经济有利，就不言而喻了。
　　政府发现投资实体经济是为城市造血，投资房地产则是在吸当地经济的血。于是2012年后，政府转变了对开发商的态度，控制房地产企业的措施不断出台。
　　首先是抬高地价，取消协议出让土地，全部实行招拍挂，全款交易，根本不存在按期付款。同时，通过增加税费来压缩地产行业的利润。
　　温州炒房团之所以能大行其道的赚钱，不只是因为他们深谙人们买涨不买降的心理，更重要的是他们利用了资本的力量。
　　炒房的人很多，只要不形成组织，破坏力是有限的。
　　一旦组成“炒房团”，产生的力量是巨大的。
　　从字面上看，“炒房”与“炒房团”虽然只是一字之差，但“炒房团”有一定的组织性，分工明确，短时间内会对某一行业形成资本垄断，进而操纵市场。
　　温州炒房团的出现，导致商祖的民间借贷市场资金出口更窄，中国向来善于模仿，而缺乏创新。
　　中国是世界制造大国，在实体经济工业产品中，有200多种的产量在世界上位居第一，但中国品牌在全球100大最具价值的品牌排行榜上，却寥寥无几。

　　中国是制造大国，也是山寨大国，不但在产品制造和商业模式上善于模仿，而且在传统经济到互联网经济都在模仿。
　　我认为模仿不可怕，可怕的是破坏性创造。
　　商祖的投资公司掌握着大量的闲散资金客户的信息，投资公司联合客户组成了“炒蒜团”和“陪标团”，这种破坏性的创造产生的后果是让人恐惧的。
　　“炒蒜团”的操作手法是在山东的大蒜生产地，联合十几个大的收购商，每人出资1个亿，每人派出一个会计来监管资金。
　　从农历四月开始收蒜，此时蒜还有一个月成熟，按蒜地面积议价；炒蒜团再雇人挖蒜，成本价大概1.8元一斤；然后到了蒜成熟的季节，收购价涨到2元一斤；然后每两到三天把收购价调高一毛。
　　他们把收到的蒜全拉到别的省份储存，坚决不在当地冷库存，目的是让人感觉蒜的缺口很大，当地的冷库拥有者无形中也会宣传蒜销往了外地，并且销路很好，不然自己的冷库咋会无人租赁，往年蒜商都争着租冷库还租不到。
　　“炒蒜团”把蒜价拉到三块五的时候，已经收不到蒜了，因为大量千万级、百万级的蒜商认为蒜一定会涨到五块以上而入市收蒜。
　　“炒蒜团”仍每两三天拉升价格，价格越高越收不到蒜。
　　“炒蒜团”从1.8元开始，到3.5元都收不到，囤积的蒜平均价格为2.5元左右。当拉升到5元以上时，晚上用车再把囤积的蒜倒回来，雇人分批次售给千万级、百万级的蒜商。
　　当“炒蒜团”囤积的蒜清库后，十几亿资金已经赚了二十亿以上。
　　“炒蒜团”撤出后，市场会堆积大量的蒜，蒜价会一路狂跌至一元/斤，甚至更低，从而造成千万级、百万级蒜商一夜破产。
　　特别是千万级和百万级蒜商在收蒜过程中，资金上加了杠杆，借了别人的资金，不但赔光了自己的钱，还要背下巨额债务，一些破产者承受不了心理压力而自杀。
　　我认为“炒蒜团”的利润是以牺牲散户炒蒜者利益为代价的。可以说是踏着散户的血与泪，甚至尸体而堆积起来的。
　　无论是“蒜你狠”“豆你玩”还是“姜你军”，大蒜、绿豆和姜的涨价背后都有资本炒家在操盘，其操作手法大同小异，这种玩法直接伤害的是中产阶级，也间接伤害了农民。
　　崩盘后，超低的价格打击了农民种植的积极性，严重破坏了市场秩序，造成物价忽高忽低，也损害了消费者的利益。可以说，只有“炒家”赢了，中产阶级、农民、消费者都成了输家。
　　“陪标团”是投资公司利用投资人资金专业陪标。
　　一些政府或企业项目在向社会招标时，一般会要求两家以上的公司参与，并要求参标公司交纳一定数额的保证金。一是防止只有一家公司参标，没有竞争，产生暗箱操作；二是怕中标后违约。
　　于是一些参标公司会找一些陪标者参与竞标，只是为了应付招标程序，走一下流程来让自己中标。
　　陪标者也并不是为了中标，而是为了收取参标公司给付的费用。
　　作为陪衬，陪标者并不会真正参与竞标，在陪标过程中资金是相当安全的。
　　陪标者以自己名义交纳竞标保证金，拍卖行出具保证金收据。陪标者参加拍卖会，在拍卖会现场，拍卖行会根据收据发放竞标牌，陪标者只需要把竞标牌交给参标公司，参标公司就会支付费用了。
　　拍卖会现场只认牌不认人，等于竞标牌全部掌握在真正的参标公司手中，参标公司只举自己公司的竞标牌就可中标了。
　　在发展过程中，陪标团进行了业务升级。不管有没有人雇佣，凡有拍卖会他们都会参加。真正的参标者会找陪标团当面商议，来买陪标团手中的拍卖牌。
　　打个比方，一场出让土地的拍卖会，起拍价4000万，每次加价200万。
　　真正的买地者担心陪标团举牌，他们每举一次牌买地者要多付400万，加上税费就是440万。如果买地者4000万举次牌，陪标团再举就是4200万。买地者想拿到地必须再举一次，加价到4400万，土地的税费达15％左右。因此，陪标团每加价一次，买地者都要多付出400万以上。
　　买地者为省钱，会给陪标团300万，有时甚至上千万，来买陪标团手中的牌，这种方式损害的是国家的利益。
　　试想，如果价值1个亿的土地，政府的起拍价为7000万，买地者通过串标花1000万买了其他竞标人手中的牌。然后，以起拍价7000万竞拍成功，加上1000万串标费和700万税费，付出共计8700万。
　　如果不串标，1个亿购得土地，加上税费就高达1.1个亿了，而串标后国家损失土地出让金和税费3300万。
　　这种暗箱操作在国家处置其它国有资产时也会出现，陪标团如果不举牌，拍卖行将把竞拍保证金退回。
　　可以说，陪标团在资金上没有任何风险。在拍卖行公示截止日最后一天交纳保证金，到资金退回一般三个工作日，而三天的收益高达10％以上，如果运气好可达100％。
　　商祖知名的投资公司海亚担保公司专业干陪标业务，一次，他们交纳了1000万陪标保证金，挣了1500万。
　　商祖民间金融市场鱼龙混杂，就像马克思在《资本论》中说的：“资本是罪恶的发源地，□□的制造所，从头到脚，每个毛孔都滴血和肮脏的东西。”
　　资本可谓无孔不入，一些银行的领导为了打败对手，也用起了资本手段。
　　银行采取的是末位淘汰制。一些副行长为了当上行长，会买入民间资金让行长下台，自己上位。
　　打个比方，一家银行的存款额大概是5亿，如果副行长在12月31日买入3亿民间资金分多人账号存入本行，而在第2天也就是元月1日取出，会造成第二年该行无论如何也完不成任务，直到行长被免职。
　　对于民间资本乱象，包括炒房团、炒蒜团和陪标团等，我认为他们的赚钱方式太过血腥，有违天理人情。
　　我经营的投资公司专业做一对一的房产抵押业务，而我个人的资金专业做银行过桥和代办公司的资金拆借业务。这两项业务是互利共赢的，是帮助企业解决困难的。
　　2012年，面对充足的资金市场，这两项业务也产生了竞争。干这两项业务的人多了，银行领导就有了更多的选择。

　　人是逐利的，一些银行领导开始以个人名义拆借资金，自己借给企业做银行过桥，赚取差价，或者要求介绍业务给提成。
　　因为企业的银行贷款完全由贷款银行的领导掌控，这项业务离开银行领导的支持根本没人敢做，于是我与银行形成一个规则，我只收取每天1.2‰，具体银行给企业要多少我不管，多于1.2‰的部分都是银行的。
　　个别银行与我形成了长期的业务合作，借给企业过桥资金可以拿到每日0.8‰的业务提成。行业的竞争倒逼我必须降价，不降价业务就会流失，反正资金闲着也是闲着。虽然收费降了，但利润还是很可观的。并且有了银行领导的担保，资金也更安全了。
　　2012年是商祖民间借贷市场井喷的一年，各类民间金融公司突破千家，银行对房地产领域停贷，造成地产公司业务完全转移给了民间资本。
　　殊不知，商祖的房地产市场在温州炒房团的推动下，提前走到顶峰，已经是山雨欲来风满楼。