《风口5000天》孟素苹的儿子是企业家

6、第三章上 银行资金与

　　银行资金与民间资金是金融市场的两枝独秀，二者既有合作也有竞争。但无论是银行资金，还是民间资金，都属金融资本。
　　金融行业是噬血的，其本身没有造血功能。只有实业才是造血者，金融行业要想生存，是以实业发展为基础的。离开实业的金融行业，就像断了线的风筝，会飘得不知所踪。
　　2011年，国家对房地产行业加大调控力度。
　　商祖市实行预售房制度，禁止开发商卖期房，银行按揭首付从20％提高到40%，并停止二套房按揭贷款。
　　银行的工作重点由放贷转变为揽储，政府与银行的一系列举措抬高了炒房者的入市门槛，也打压了刚需者的积极性。
　　但金融市场的过桥资金和注册资本金业务并未受到影响，银行间开始了揽储竞争，特别是工、农、中、建四大国有银行，每月和每个季度末都要进行存款量评比。
　　银行内部也对各分行的储蓄量进行考核，如果连续几个月存款量排在末位行长要被淘汰，也就是末位淘汰制。
　　银行间的揽储竞争又催生了新的业务：“银行购储”，就是银行为留住大额存款，银行行长私下对储户进行补贴。

　　对储户来说，钱放哪个银行都一样安全，钱在自己银行卡上不可能丢，当然是谁的补贴高就存谁的银行。
　　每到月末或季度末，大额储户成了香饽饽，我与银行合作多年，资金量又充足，所以银行行长安排的饭局应接不暇。
　　银行是做钱生意的机构，每天和钱打交道衍生的业务也很多。
　　国家为保住18亿亩农用地红线，发射了遥感卫星，一些违规乱建被全面监控。国土部门又在地方设立了土地稽查局，小产权房不可能再建设了。购房户有了产权意识，也不敢再买小产权房了。小产权房完全退出了市场。
　　房价上涨引起民怨很大，国家一波波出台房地产调控政策，银行也抬高首付率。
　　这些并没有引起四线城市开发商的警觉，四线城市不但经济落后，信息也相对闭塞。
　　大型房企甚至聘请一些政府制定政策的专家来兼任公司的顾问，其目的就是第一时间掌握政策走向。
　　中原省的地产龙头企业来商祖投资项目时，往往在一些当时看很偏的位置，项目完工时却是发展的方向，成了好位置。后来大家了解到，该地产公司顾问是市规划局的总工程师。规划局的总工掌握着一个城市发展的重要信息，并对城市发展有一定的建议和决策权。
　　一些小开发商根本不关注国家政策，也没有长远的发展规划，更缺少理性思考。
　　房地产市场的走势已与2010年前发生了巨大变化，而开发商仍自信地认为房子建好就能赚钱，房子建得越多赚的越多，于是拼命的用容积率，甚至不惜被政府处罚而超容积率建设。
　　我印象最深的是朋友耿立在北湖县开发的上海城市花园项目，政府批的最高容积率为3.5，而耿立竟然准备用到7.2，并自豪地说项目是上海的设计师设计的。
　　我参观时发现了问题，设计师把上海的理念用到一个国家级贫困县的项目上，明显水土不服。
　　在上海、深圳，由于地价是县级城市的60倍以上，开发商会用高容积率来降低土地使用成本。而作为县城，地价一亩不到100万，容积率一般在2.5以下，太高的容积率，楼间距（楼与楼之间的直线距离）过小，影响采光。
　　在县城，购房户根本不会买一年四季见不到阳光的房子。
　　耿立的项目从南到北设计了六栋楼，楼高30层，靠南边的为1号楼，依次排列。2号楼、4号楼、6号楼已经盖到10层以上。1号楼靠主干道，1-2层为商业，二层以上是住宅，1号、3号、5号楼已挖好地基准备拉我投资。
　　我看后发现，楼间距只有50米而楼高90多米，等于说除1号楼外，其他五栋楼12层以下会出现采光问题，根本不适合居住。我就建议他把1号楼建成商场，上面的住宅不要建了，这样不影响2号楼的采光；3号、5号楼取消不建了，住宅面积减少近4.5万平方，几乎减少了一半，而商业房从原来的4000平方增加到8000平方。
　　我给他算了笔账：
　　如果按原规划建设，9万平方住宅售价大约为2400元/平方，商业房8000元/平方。土地建筑安装等成本1800元/平方，该项目的利润：住宅9万平方×（2400-1800）+商业房4000平方×（8000-1800）=7880万。
　　但如此建设，开支会增加：
　　（1）容积率超标，政府罚款1200万；
　　（2）需要融资3000万左右，并且要2年才能拿到预售证。融资3000万按年化20%来算，也要支出利息1200万以上。
　　全部销售利润仅为7880万﹣2400万＝5480万。
　　最核心的问题是，如果建1号、3号、5号楼，会导致容积率过高，根本不适合居住，更不可能有市场。
　　如果销售不出去，后续又要支付融资成本，资金链断裂的风险相当大。
　　如果按我的思路建设，建4.5万平方住宅，销售价格大约为2800元/平方，商业房7500元/平方，土地建筑安装成本2000元/平方（房屋建少了土地成本高出200元)，则该项目的利润为：住宅4.5万平方×（2800-2000）+商业房8000平方×（7500-2000）=8000万。
　　这样建设的优势是：
　　（1）容积率不超标，不用交政府罚款。
　　（2）现在已建30％以上，可以申请预售证了。售房可收回5000万以上，不用融资，也不用支付融资成本。
　　楼的面积少盖了，反而使利润增加了。楼间距与楼高的比例从0.5上升到1.0以上，即使第一层，阳光也很充足，楼的品质高了，价格也高了，并且容易出售。关键又节约了两年时间，两年内可以拿着5000万再干一个项目，又可赚1个亿以上。
　　可以说我的建议让耿立两年内能多赚1个亿以上，并且有效规避了市场和资金风险。
　　在做产品代理时，曾让韩冰设计过定价方案，这个定价方案证明了产品销量最大时不一定利润最大。
　　为分析项目，我在寺庙中一个人闭门三天，拿着计算器不断推算土地的容积率和项目利润的关系，以找到最优解。
　　从土地成本、税收、建安成本、项目所需时间、商业房的占比、财务成本等17个因素推算，在17个因素的合理规划下如何产生利润的最大化。
　　首先考虑的是产品一定要有市场。

　　如果拼命盖楼，不顾及楼的品质和客户感受，就不会有市场。你不为客户着想，客户当然也不会购买你的产品。
　　于是我设定了做地产的两个标准：
　　一是打造自己愿意住的房子；
　　二是打造老百姓买得起的房子。
　　这两个目标，一个是对项目品质的要求，如果开发商建的房子自己都不愿意住，更不会有客户愿意买。
　　第二个是对利润的控制。如果自己的项目品质很好，但价格过高，也一样没有市场。
　　其实这两点用四个字概括，就是“质优价廉”。
　　安徽地产商在商祖市的中心广场开发商业项目旺角广场，位置极佳，引来了温州炒房团，计划开盘价2.2万元/平方。
　　开发商看炒房团来了200多人，而门面房还不到100套，开发商过于自信，把价格抬到2.8万元/平方，温州炒房团见无利可图纷纷退场，该项目开盘当日只卖出20套，最终导致该优质项目烂尾。