《风口5000天》孟素苹的儿子是企业家

5、第二章下 我的建材公

　　我的建材公司和装饰公司存款资金充足，也引起了银行工作人员的关注，他们开始给介绍过桥资金业务。
　　随着与银行业务来往的密切，我又做起了注册资本业务。
　　注册公司需要注册资本金。一些人为了证明公司实力，会把公司注册资本金定得很高，于是催生了一些注册资金的代办公司，城市行政服务中心门□□跃着很多代办公司的黄牛。
　　黄牛为注册公司的人跑手续和寻找注册资金，你只需提供公司名称和身份证复印件，其他的代办机构全帮你解决，然后根据注册资本金额和公司类型收取代办费用，一般按注册资本的2%收取。
　　代办公司会拆借我的资金，每天按2‰支付费用。这个业务极其简单，钱只是从账上过一下银行流水，打出小票便完成了。有时一天可循环三次，也就是说1000万，一天便可以收入6万。
　　与银行的合作使得我建材公司和装饰公司的资金被充分利用。有时资金回笼当天又借了出去，等于说一笔资金一天可创收两次或三次。
　　2008年后，商祖各银行发放贷款超百亿，贷款每年要偿还一次。按过桥资金使用10天计算，也有2亿利润（100亿×2‰×10天）。
　　投资人利滚利式的投资本金增加一倍的时间为72除以年收益率，即“72定律”。也就是说用2000万做银行过桥和注册资本金业务，一年后变成4000万，两年后变成8000万，三年后1.6亿，四年后3.2亿。2000万四年便可翻16倍。
　　一些人认为当月收益6%，年收益是72%，1000万一年收益是720万，这与实际明显不符。
　　实际上，1000万一年的收益是1000万，因为你每月的收益仍会做投资，不会闲置在手中，投资就会产生收益。
　　滚利式投资1000万，月收益6%，年收益72%，按照72定律，投资本金增加一倍的时间是72/72，也就是一年。
　　所以，一年后你的收益不是720万，而是1000万。
　　《资本论》中关于资本的定义是：投入钱目的是为了生钱，也就是钱生钱时，投入的钱就是资本。

　　如果一个农民生产1000斤小麦，其中200斤自己吃了，400斤换了日用品，剩下400斤买了头牛，准备养大卖钱。那么农民自用的200斤小麦和买日用品的400斤小麦就不是资本，而卖后买成牛的400斤小麦才是资本。
　　经常有人说自己在搞资本运作，听起来很高大上，其实但凡经商，都可称为搞资本运作，只是运作的过程和快慢不一样。
　　以用资本投资实业为例，资本运作过程为：投入资金→买土地→建工厂→买原材料→雇工人→生产产品→包装产品→运输产品→销售产品→收回资金。
　　这个钱生钱的过程要经过8个环节才能变现，每个环节都需要时间。
　　而对于金融行业，则只有投入资金→收回资金，中间没有环节，所以金融行业是赚钱最快的行业。
　　世界上最有钱的是做金融的罗斯·柴尔德家族，资产高达50万亿美元，而世界首富比尔·盖茨的财富才800亿美元，二者不可同日而语。
　　并且做金融不需要租赁仓库放货，也不用担心有库存积压。
　　房地产行业的巨大利润吸引了银行的青睐，银行从开发商这里赚得盆满钵满，民间金融当然也想分一杯羹。
　　房地产行业的发展也带动了民间金融的飞速发展，2010年-2013年三年间，商祖市金融投资公司、借贷公司、担保公司已达300多家，所经营的业务大同小异。
　　鑫惠担保公司不断扩张，成立了木兰县分公司、孔祖县分公司、煤源市分公司以及鹤煤市分公司，扩张的装修工程都承包给了我。
　　持续的业务往来让我与鑫惠公司的人员相当熟悉，对鑫惠公司的业务流程也十分了解。
　　投资人有闲散资金先到鑫惠公司登记，工作人员把投资人的姓名、电话和投资金额做好登记，借款人需要借款时也同样进行登记。
　　然后鑫惠公司对借款人的抵押房产进行考察，认为借款额不超抵押物价值的80%，就会联系投资人。接着，投资人与借款人会在鑫惠公司的带领下去公证处签订借款合同，并进行强制执行公证。
　　强制执行公证是为防止借款人不还款而提前做的风险控制措施。做了强制执行公证后，如果借款人违约，出借人不用再走诉讼程序，可直接申请法院执行。
　　如果不做公证只签借款合同，一旦客户违约，出借人要去法院起诉。中国的诉讼程序相当费时间，如果借款人联系不上，法院要进行多次公告，每次公告需要很长时间；如果一审后借款人上诉，可能会拖延近两年，将大大浪费出借人的精力和时间。
　　做了强制执行公证，直接可执行，就免去了诉讼程序，节约了追回资金的时间成本。
　　所以，对借款合同进行强制执行公证是十分必要的。
　　公证处一般按出借资金额的1‰收取费用，比法院诉讼的收费也低，此费用是由鑫惠公司支付。
　　公证处是受司法局的机构，公证人员具备专业的法律知识，他们会对出借人的借款手续和借款合同进行审查。手续不完善，他们是不会出具公证书的，这样从法律层面，能更好的保障出借人的权益。
　　做完公证，借贷双方会一起到房管局办理抵押手续，房管部门会向出借人出具他项权利证书，证明借款人的房产已经抵押给了出借人。
　　这个手续非常关键，如果只做了强制执行公证不办理抵押登记，会存在两种风险：一是如果借款人在借款期限内把房子卖了，借款人一旦违约，出借人将无资产可执行，出借资金无法收回；二是借款人的资产被其他债权人查封执行，出借人也将无法执行，导致出借资金无法收回。
　　办理抵押后，借款人将无法卖房了，既使有其他债权人查封，出借人持有它项权证是优先受偿人，卖房款要优先偿还出借人的钱，剩余的资金才会被其他债权人执行，这样有效保证了出借人的资金安全。
　　因此借款合同进行强制执行公证和办理房产抵押登记是相辅相承，缺一不可的。
　　有了强制执行公证书和他项权利证书，出借人的资金才算有了根本的保障。
　　投资公司为投资人找到了投资渠道，对投资人的资金进行了保值增值，同时也解决了企业融资难的问题。在这个过程中，投资公司起到了牵线搭桥的作用，不但为投融资双方提供了信息，还要为双方在签订合同时提供强制执行公证和办理房产抵押登记过程中进行跟踪服务以及垫付费用，还要为投资人的资金做担保。
　　信息作为资源，本身就具有价值。投资公司提供了信息，还忙前忙后为双方提供服务、垫付费用、提供担保，投资公司收取融资方的担保服务费合理合法。

　　投资公司就像婚姻介绍所，为大龄男女青年牵红线，牵线成功收取费用。只是业务上比婚介所复杂，投资公司要为投资方的资金安全提供担保，一旦借款人违约，投资公司要替借款人垫付给投资人。然后，投资人把债权转让给投资公司。
　　对于投资人来说，资金是相当安全的。一是有借款人超额的房产做抵押；二是有投资公司的担保来兜底。
　　商祖的房价每年以30％的速度上涨，借款人不会违约，既使暂时还不上款也会选择续期。所以，投资公司的担保并不会承担什么损失，既使有违约，投资公司也能收回房产，不会亏钱。
　　我认识到世界上就两类人：一类是钱多暂时用不完的人；一类是缺钱的人，谁也不可能出现钱正好够用。所以，中国自古就有地下钱庄。
　　无论是钱多的人，还是缺钱的人，都有可能成为投资公司的客户。因此，投资公司的市场一定是巨大的。
　　2010年年底，鑫惠公司煤源市分公司的总经理李总和木兰县分公司总经理祝总找我商议一起合伙开投资公司。
　　在与鑫惠公司的业务往来中，我与二人早已成了朋友，二人都有三年以上的业务经验，我们三人一拍即合。
　　考虑到鑫惠公司老板对我们三人都很照顾，鑫惠已经有公司的地方我们不去，以免产生竞争，伤了感情。
　　鑫惠公司老板是孔祖县人，木兰县、孔祖县、煤源市在商祖东部，称为东三县。鑫惠公司一直在东三县开分公司。
　　我的老家北湖县在商祖市西部。张弓县、北湖县和民主县称为西三县，我们在北湖县成立了三合投资公司。
　　三合就是三个人合伙之意。
　　我有装修投资公司的经验，李总和祝总有业务经验，公司开起来非常容易。
　　投资公司有完整的业务流程和格式化的合同文本，没有什么技术含量，办理强制公证和抵押手续有公证处和房管局把关，手续非常严谨。
　　其实所有的风险措施都是针对借款人不还款制定的，说直白点，就是围绕借款人还不上款我们怎么办而产生的。
　　我认为风险控制的核心就一句话：只要借款人还不上款时我们有办法解决，就不会有风险。
　　公司只招了六个人，一个总经理，一个分管投资的副总，一个分管融资的副总，一个会计，一个文员，一个司机。
　　分管融资的副总要对借款人的资产进行评估，一旦评估过高就会产生风险。副总没有经过专业培训，为了在评估上不出风险，我只问了风险评估副总一个问题：“抵押物价格多少你自己愿意买？”这个价格就作为评估价。
　　这个价格是有利于投资公司的。因为如果按我们自己的收购价作为评估价，会明显低于市场价，因为人的正常心理是买东西时出价越低越好。然后，再按评估价的80％出借资金。
　　既使出风险了，我们也不怕，因为实际出借资金可能只有市场价值的60％。
　　我们公司收取借款人5％的担保服务费，公司支付公证费、抵押费、房租、员工工资等费用后也就2％的纯利润。
　　通过经济学原理，我推算业务量每年会以几何倍数增长。因为第一年的客户有90％以上第二年会留下，还会给公司介绍新客户，再加上有一些主动上门的客户，第二年的业务量会是第一年的2倍以上，第三年是第二年的2倍以上，以此类推。
　　只要第一年不亏钱，以后就不会亏钱。
　　三合公司运营第一个月就有盈利，证明投资公司的市场非常好。
　　于是我与王根生在民主县开设了弘鑫抵押贷款公司；后又与王泽华、张连选在木石县开设了弘鑫公司的分公司。
　　我有管理公司的经验，一直热衷于流程化和规范化管理。
　　成立的公司我均聘请了总经理，制定出业务流程后根本不用亲自管理，我只把投资公司当成副业。我的主业仍是建材公司、装修公司、地产公司。
　　有了一定的经济基础，我开始回馈社会，多次为家乡捐资修路修桥，为学校捐款捐物。
　　我又赞助七名孤儿，公司长期为敬老院、爱心早餐以及孤儿院多次捐款捐物……。