《风口5000天》孟素苹的儿子是企业家

10、第五章下 很多人已认

　　很多人已认识到商祖市的地产市场开始走下坡路。大家都不看好时，土地和固定资产的价格也是最便宜的，我开始囤积土地进行开发，而一些人却拼命的想搭上房地产的末班车大赚一笔。
　　2013年3月，明泽公司的法人盛崧通过土地局的领导李奎找到我公司融资，明泽公司准备在2013年4月17日参加金世纪花园广场旁一块土地的拍卖会，需要交纳4200万保证金。
　　盛崧承诺如果摘牌成功，已与规划局长杨华沟通妥了，由规划局进行团购，用团购房款来还清借款；如果摘牌不成功，保证金三日内便可退回。当时我公司并无如此大体量资金，只得向同行拆借，拆借成本高达日息2‰。
　　在李奎的协调下我的建业公司与盛崧的明泽公司签订了融资协议，约定借款期限两个月，利息1.2分，担保服务费为3.8%。虽然建业公司拆借别人的钱每月亏1分，但基本上可以赚回来。
　　盛崧是在上演最后的地产疯狂，玩的是“空手套白狼”。他计划地买到手后，用团购款还投资公司的钱。这样，他自己在不出钱的情况下便可轻松赚钱。

　　当然这里面有两个关键点：
　　一是团购款两个月内一定要到位，不然如此高的融资费用会把项目拖垮；
　　二是要找到有熟人关系的投资公司，没熟人说情投资公司不敢做。
　　因为盛崧不出钱，万一土地摘了牌，盛崧不愿干了，将把投资公司的资金套死。
　　这是建业公司成立以来最大的一笔业务，如果成功有上百万的服务费收入，我也能在股东面前挣回面子，同时也让土地局领导李奎欠我一个大人情，方便以后在土地局办事，可谓一举三得。
　　盛崧在2013年4月17日付了陪标团60万费用后，成功摘牌拍得土地。
　　2013年6月15日借款到期，由于规划局局长杨华晋升市政府领导，导致团购房流产，我公司资金无法收回。
　　更严重的是，土地出让金5000多万，还差1100多万余款，如果再不交清，先期交纳的4200万保证金将会被没收，余款每天还要产生1‰的滞纳金。
　　出现如此大的风险使我十分紧张！更无法向股东交代。

　　盛崧此时也很失落，央求我继续投资，承诺他会想办法尽快还钱。
　　此时我不敢向股东通报信息，更不敢让公司管理层知道出现了如此大的业务风险。一旦传出公司出现几千万的投资风险，会面临投资人挤兑，公司资金链会立刻断裂，后果不堪设想。
　　我和盛崧谈事只能约到茶馆，不敢在公司，生怕信息泄露导致公司崩盘。
　　这时我已经被盛崧彻底套牢，唯恐盛崧撂挑子闪人。
　　他一旦闪人，不会有任何损失，而建业公司投入的高达6000多万的地款和税费将无法追回，我骑虎难下。
　　转眼到八月份，团购款迟迟无望，后续还要大量资金投入，盛崧提出由我接盘项目。
　　当我派人到中州市把明泽公司迁址到商祖时，发现明泽公司在中州并无办公地，注册资本金800万也是假出资，可以说明泽公司是一个空壳公司。知道明泽公司的真实情况后，我头大了，十分气愤又无法发作。土地是盛崧前期协调的，离开他后期更麻烦。
　　时间转眼到了11月份，团购款仍遥遥无期。明泽公司欠建业公司的利息及各种费用已高达8497万，项目的利润已经很难覆盖融资费用。
　　盛崧找到我说，他还欠别人钱，其他人将对明泽公司查封，希望我尽快把工地接手下来，无奈之下，我同意接手该项目。
　　可土地过户需要交纳15％的税费，还要开工建设25％以上，过户过程需要六个月以上，只有具备这三个条件才能将土地过户。要多付出财务成本3000万以上，其中税费近1000万，6个月利息和担保服务费2000多万。
　　为节约成本，我们采取股权过户，把土地作价6600万，剩余的1897万负债让盛崧夫妻承担连带责任，目的是捆住盛崧帮我把项目做完。我接手公司后，聘请盛崧做总经理，继续运营该项目，后期在总投入1.41亿资金后，项目才起死回生。
　　我通过关系打听得知规划局之所以不愿交团购款，是因为已经知道项目资金不足，有烂尾风险。在我与盛崧的努力下，由我个人和建业公司向规划局出具了5000万保函，才促使团购房成功。
　　通过运营世纪花园项目，我认识到，做地产开发关键得有充足的资本。如果没有雄厚的资本，一旦资金链断了，铁定赔钱。
　　如果没有自有资金，靠融资做地产，月息2分的话，开发商完全是为投资人打工，如果高于3分，就很难赚到钱。
　　国家去杠杆后，开发商的利润只有30％左右，一个地产项目一般两年才能回款。如果没有自有资金，开发商30％的利润根本抵不住月息3分，每年36％以上的融资成本。
　　明泽公司开始融资的利息1.2分加担保费3.8%合计费用5%，计划的是两个月内靠团购款还清，30％的利润付掉10％的财务成本还有20％的收益。但是团购房失败后，六个月内还不了借款，项目将出现资不抵债。
　　我在干地产项目时，一直有一个风险假设。
　　如果项目一套房也卖不掉，自己会不会资金链断裂死掉？如果能解决这个问题，项目就可以动工，解决不了就不动工。
　　其实有些问题看似复杂，如果能抓住核心，解决起来就很简单。
　　开发地产和做金融类似，干金融关键是风险控制。如果解决了借款人到期不还款时投资公司是否有办法应对的问题，就解决了风控问题。所有的风控措施是围绕借款人到期还不上款投资公司怎么办产生的。
　　关于借款人抵押物的评估也是这个道理。如果借款人抵押物的变现价高于投资人本金加两年的利息，就证明评估价是合理的，投资公司就不会面临风险，我称之为“兜底理论”。

　　就是出现风险时有没有人愿意兜底？或者你自己能否兜起这个底？如果你自己兜不了这个底，又没人愿意给你兜底，这个事你最好放弃。
　　无论是开发商的资金链断裂，还是金融公司出现风险，都犯了同一个致命错误，就是把未来想的太好了，而忽略了风险的存在，更没有做好应对最坏结果的准备。
　　一些开发商、金融公司老板出现危机后跳楼和锒铛入狱的案例屡见报端，这些老板如果开始知道这样的下场肯定不会投资。
　　这些人本来都是中产阶级以上，不然他不会有资金进入这两个高端领域。他们即使什么都不干也衣食无忧，为什么会放弃原来的生活再去投资？就是认为投资后会有更大收益。
　　有一次，比尔·盖茨接受采访时，记者好奇地问：“回顾你一路的历程，事业发展很顺利，每一步都很稳，几乎没有失误，请问你是怎样做到的？”

　　比尔·盖茨没有直接回答，而是问了记者一个问题：“过马路的时候，如果信号灯是红灯，你会过去吗？”
　　“当然不会，我会等一下，因为闯红灯很危险。”记者回答。
　　比尔·盖茨又问：“如果对面是绿灯呢？”
　　“那就可以放心的通过了。”记者回答得理所当然。
　　“我和你不一样，即使对面是绿灯，我依然会等一下再过去。”比尔·盖茨说。
　　“为什么？”记者问。
　　比尔·盖茨接着说：“绿灯时，人们认为很安全，会放心地走过去。但事实上，很多时候可能因为阳光反射，司机看不到你，也可能司机有片刻的疏忽或分心，或者可能刹车失灵。总之，有很多原因导致汽车没有停下来。所以，即使信号灯是绿色的，我在过马路前还是要先等一下，确定安全后再通过。
　　“做事情也是如此，不管做什么事，我都会在心里做一个假设，就像过马路时假设汽车不会停下来一样，我就会做出多种应对方案，做事就更稳妥，更可靠，这就是我一路走来还算顺利的秘诀。”
　　其实人生时刻面临风险，就连人类最恐惧的死亡也无时无刻不在追随着我们，我们做事情如果能想到最坏，一旦经营中真的出现风险就有了心理准备，不会手足无措，更不会选择自杀。
　　一次，我坐朋友的车去中州办事，高速上因前方事故出现堵车，我们把车停下后，翻越到护栏外小便，返回时怎么也找不到车，后来发现是后面一辆大货车没刹住车把我们的车给压扁了。
　　看到变成一堆铁皮的车，我们反而庆幸起来，如果不下车小便，一定是一命归西了。
　　从此以后，高速上如果出现堵车，即使被开罚单，也要向前挤一段，坚决不能垫后，以防后面冲过来的大车直接撞上，自己的生命总比一张几百元的罚单重要。实在向前挤不动时，就干脆下车跳到护栏外或向前走一段距离，坚决不待在车里等撞死。
　　现在的老年人开车越来越稳，好像有用不完的时间，而年轻人则开得飞快，好像明天就会死亡没时间了一样，甚至一些人骑摩托车不戴头盔，难道他们的血肉之躯比钢铁还硬?
　　虽然明泽公司的业务建业公司赚了钱，但我个人为了明泽公司项目不烂尾，不仅牺牲了很多个人利益，还消耗了我近两年的时间和精力，头上还因此多了不少白发，唯一的收获是我积累了地产开发的实战经验，从此公司再不敢碰地产行业“空手套白狼”的业务。
　　幸运不仅存在偶然性，也是违反规律的。
　　事业想长久，一定要符合市场规律，靠运气的成功根本不能长久。