《走在房产的路上》龙魂月影

4、入职培训开始（中）

　　星期三的早上，和星期二早上一样。送别岚岚，吃了早饭。八点半到了公司，就在会议室里看前二天的资料。复习巩固，加深印象。

　　没想到，黄珊进来，手里拿着本厚厚的资料，“子轩，给，内部资料。昨天我给你整理的，不要外传。放在你包里，回家后慢慢看。”

　　“谢了啊！”
　　“唉，晚上有时间没？请你吃饭。”

　　“哦，不好意思，是我该请你才对。谢谢你的资料，小生我无以报答，所以，晚饭我来请。”

　　“好，公司楼下，李记快餐店，不见不散。”
　　“恩，不见不散。”

　　看见，黄珊开心的转身离开会议室。我无奈的苦笑，美人情重。不要欠她太多，不然，心里过意不去啊。

　　八点五十八分，黄进准时进入会议室，开始了今天的培训。

　　“今天我们主讲租赁业务。租房子，你们都有体会吧，麻烦不，是不是你想要的房子？房子干不干净，屋内家俱家电齐不齐全。

　　小区安不安全？等等，这些都是租房的客户遇到的问题。

　　为什么客户为找中介选房，就因为我们专业，我们能迅速找到他们想要的房子，而且无后顾之忧。后顾之忧什么意思？后面会在租房陷阱里讲到。

　　一句话，专业的置业顾问，是你一生不可或缺的良友。”租房还有陷阱？什么情况？有意思。这可能，是我们的价值体现所在。

　　黄进润了润喉咙，点开PPT，又进入了快进模式。

　　一、租赁和买卖分成比例：
　　“房源录入方10%，房屋照片，必须包括有户型图、卧室、厨房、卫生间、客厅、小区环境至少六张照片方为合格。照片必须清晰、准确。

　　如果照片很黑，看不清楚，则视为无效照片。照片方为10%。如果说服房东，留下钥匙，钥匙方为10%。剩下的成交方为70%。”

　　什么情况，还有这种情况，你成交的全部金额并不等于你的业绩。哦，明白了。

　　“你们不要小看这30%。我告诉你们，东门有一个挖挖机，什么叫挖挖机？

　　有一个叫李强的同事，才进入公司二个月，每天挖房无数，动作快，这个月，光挖房的分成，都有8000元的业绩。导致无数人录入房源数量不够，被罚款。

　　早上八点就开始挖，晚上十点半还在挖，全天侯的挖，挖的众人无语了。但是，效果是明显的。他比很多人的收入高，毕竟付出是常人所无法想象的。”

　　挖挖机兄，我们五体投地，膜拜之。

　　“房源录入后，有二天的时间优先权，可以先拍照片和拿钥匙。二天后，如果没拍照片和拿到钥匙，谁先做到，上传到系统，就是谁的。

　　大家清楚了吗？有没有问题？没有问题？好，我们继续”

　　二、我们每天的工作考核量

　　“你们第一个月，必须在一个月内，完成二套租赁房屋的成交。如没有完成，则被公司淘汰。房子成交的形式不限。

　　比如单间，比如商铺的出租等等，都可以，只要是租赁的，都行。时间从你们进入连锁店开始起计算。

　　转正后，买卖业务，二个自然连续月内，至少成交一套买卖房屋。房屋形式不限。

　　包括车位，商铺，写字楼，住宅都可以。只要是买卖成交，就算。特殊情况下，报区域经理同意，总经理同意后，可延迟一个月。

　　如无买卖房屋成交，每个月名下的业绩低于5000元，则被公司淘汰。”

　　我靠，这个狠，这个猛。猛到我们的心里都开始犯嘀咕。我们能做到，能完成吗？

　　“放心，你们中的大多数人，只要用心，努力，一定能做到。要想拿高薪，就必须要努力。没有目标，就没有动力。你们再笨，多挖房子也行啊！”

　　是哦，不是有挖挖机兄的先例么，就是哈。笨就笨点，好歹也是个办法不是。

　　“转正后，你们每天，必须要录入二套房源，买卖租赁房屋都可以。每天要完成两个带看。如没有，每个片区的罚款标准，由区域经理制定。

　　如完成业绩考核，就是当月有成交，卖了房子，你的罚款全部退给你，不罚。但是每天不得迟到早退。现在是指纹打卡，迟到早退一次，罚款50元。

　　如有意外，打电话给店长或区域经理报备。无报备，必罚。意思就是过程量的考核罚款，只要有成交，可以退。其它罚款，都不能退。大家懂了吗？”

　　“懂了！”大家一口同声，有气无力地说着。
　　“没吃早饭，声音像蚊子一样小。到底懂没懂？”
　　“懂了！”声音稍大。老黄摇了摇头。

　　“继续。告诉你们个好消息。转正前除了迟到早退，其它没有任何罚款。你们第一个月，盯住租赁，必须要有二套成交。

　　三、房屋信息如何获得？
　　1、小区门卫。
　　2、互联网上去挖。

　　3、房东上店报。
　　4、自己去贴条。
　　5、打电话回访房东，房东有时会透露房源信息。

　　等等，形式多种多样，八仙过海，各仙神通。谁先录入房源，就算谁的，以房源录入时间为准。但是，小区名，房屋的门牌号必须准确，否则视为无效房源。

　　四、客户信息如何获得？
　　1、互联网上去挖。
　　2、上店客户。
　　3、以往成交的客户。
　　4、朋友推荐的客户。

　　等等，也是一样，形式多种多样，八仙过海，各仙神通。同样，系统里，客户的电话录入必须准确。如果发现是假电话，假带看，会被罚款，50元一次。

　　五、整个带看流程
　　普通租赁流程:开发接待→配对推荐→约定带看→促成交定→签约合同→售后服务

　　六、合同的签定
　　提供样本合同，以及如何正规书写。1234567890大写为壹贰叁肆伍陆柒捌玖拾零。

　　七、房屋带看前的准备工作
　　1、核实房东身份。房东必须提□□权证或身份证证明（身份证地址和出租房屋一致）。如没有，物管能证明也可。如果金额较大，必须取得产权证或身份证证明复印件。

　　如果遇到二房东转租出来的单间，则看下二房东的租房合同上有没有房东同意部分转租的字样。

　　而且转租的时间必须在合同有效期内。如有特殊情况，必须取得房东本人的同意。

　　一句话，客户交的钱，必须是交在房东本人或者是房东同意有效的二房东身上。如果交在其他人身上，会产生恶劣的后果。人财两空，客户会找你索赔。

　　你要收取中介费，那你必须要保证客户租房的安全，能让客户顺利入住房屋。这是你们的使命。这就是你们的价值所在。

　　有些客户，为了省钱，自己去找，以为是房东，结果，鸡飞蛋打，哭的不行，没办法，这就是租房最大的陷阱。这就是为什么客户必须要交中介费的原因。你们懂了吗？”

　　听到这，我们所有人的神情严肃了起来。这个是必须且不能马虎的。整个问题，红笔记！

　　老黄看大家如此严肃，不由开心一笑，“大家不必如此严肃吧！笑一笑，你们签合同时，会有店长陪同。

　　如店长不在，会安排一个买卖员工陪你们签。他们都是经验丰富的人，能帮你们把好关。”

　　老黄，你能不能早点说。害得我们的小心肝，扑通扑通的。这样会害死人的。有个别女生，脸都发白了。老黄道了声；“继续！

　　2、仔细观察屋的家俱家电数量，是否齐全。
　　床是单人床还是双人床还是上下床。衣柜有多少，估计客户放衣服够不够。餐桌，椅子等是否齐全，沙发茶几是否齐全。网线有没有。

　　家电中空调有几个，在哪个位置？电视、冰箱、洗衣机，空调是否齐全，能否正常使用，有没有坏的，坏的能否有房东维修后交给客户。

　　3、房东有没有其它特殊要求

　　注意询问房东，允许客户中有老人或小孩吗？允许客户养宠物吗？出租房屋的时间有要求吗？房东能留下钥匙吗？如不能，能打电话，随时约房东看房吗？

　　房东大概需要多少时间才能抵达出租房屋处。什么时间，房东大概不会来。大家都知道，成都是个麻将城市。有些房东，一打起麻将，什么都不会管。

　　如果你约房东，有些房东甚至不来或不在公司成交。大家切记，不要引起房东反感。

　　4、最好多留房东一个电话号码，防止有时打不通。如有房主一家人在，请注意哪个做主？虽然口不能问，但是有些方法，你们能感觉到。

　　声音最大的人；走路走在一家人最前头的人；你们谈话时遇到问题的时候，一家人看向其中的一个人等等。跟着自己的感觉，细心观察。

　　5、下水道注意是否通畅，尤其是二楼和一楼的房子。

　　八、带看中的注意事项：
　　1、接到客户后，一定要全程陪伴客户。在路上时多和客户沟通。不要把客户扔下，约在某个地方见面。见住，一定要全程陪伴。

　　在带看的路上，一定要让客户签看房确认书，到了房间里，尽量让房东签看房确认书。签看房确认书，能够尽量避免客户不跳单。万一跳单，你们也能反制客户。

　　我们的心血不能白费，我们的劳动是有价值的，我们应该收获我们应得的。俗话说的好，台上一分钟，台下十年功。客户没有我们，客户能轻松找到性价比高的房子？

　　没有我们，没有经验的客户能确保租房安全？没有我们，万一产生纠纷，谁来为客户主持公道？我们是帮客户，而不是求客户！

　　我们是平等的，我们是扮演着解决房东和客户问题的角色，所以，请拿出你们的勇气，理直气壮的让客户签看房确认书。

　　看房确认书，一定要写明，客户的手机号，客户的身份证号，带看的房源地址和门牌号码。

　　2、在带看时，要多观察客户的反应，注意观察客户有没有不满意的地方。看是不是价格问题；还是装修风格问题；还是家俱家电问题；还是地理位置问题。

　　你们要相信一点，没有完美的产品，也没有完美的房子。如果有，价格就不是这个价格。呵呵，你们懂的。

　　3、如果客户有八分满意。这个时候，你们就要劝客户赶快定。为什么？房源信息是有时效性的，租赁房源流动快，说没就没了。

　　也许客户还想看二套房子比较比较，但是在看的时候，可能上一套相对满意的房子，就被租了。

　　如果等客户没看到满意的房子，回过头来，看到八分满意的房子租了，可能会更后悔，有可能，客户还会埋怨你，问你为什么不提醒她？

　　租房毕竟不是买房，买房是一辈子的事，当然要精挑细选。租房子，工作一变动，很可能，客户就要搬家。

　　所以，租房，八分满意，你们就一定要逼单，不要让客户后悔没租到，不要让自己后悔没开单。

　　4、如果看了第一套房子，客户不满意，那你就要询问客户，哪底哪里让她不满意？

　　问清楚过后，再带客户看有针对性的房子。记住，总共不能让客户看三套房以上，租赁三套房是极限。

　　为什么？客户挑花眼，反而更不下手了。但是，如何选择三套房的带看顺序，很关键。第一套，建议选中等。第二套，建议选稍好，避免出现客户不喜欢的房子。

　　第三套，要么就是最好，要么就是稍差的房子。然后告诉客户，符合客户要求的房子只有这三套房，让她选择。这样，租赁房子，才能最快成交。

　　时间就是金钱，时间就是效率。你们转正后，你们最好就不要再做租赁了。原因很简直，收入太低了。一套买卖房，业绩明显比租赁的业绩值高的多。

　　租赁，只是拿给你们练手的，让你们体验下带客户的感觉，体验下匹配房源的感觉，体验下平常多看房，带看的关键时候你才能知道，什么房子最适合你的客户。

　　5、带看后，租赁客户，最迟第二天，就要进行回访。如果有意，再次进行匹配带看。一样的，当天，不超过三套房。并且，告诉客户，昨天的房子已经被别人租了。

　　为什么？客户是没有危机感的，总觉得还有更好的房子，客户可以慢慢挑。你不逼客户，客户还会埋怨你。为什么这么久，没为我找到我想要的好房。

　　好房大多时候在梦里，好房价格高，你能接受吗？这些，又不有给客户说，所以，善意的谎言，是对客户有利的，符合我们为客户服务的宗旨。

　　6、如果客户满意，立该带客户和房东回店里签合同，提醒房东带上身份证或驾驶证和产权证，然后打电话给店长，准备签合同。

　　店长和老员工，在你们回到店里前，会准备签单的所有准备事宜。

　　在带房东和客户回到店里到签完合同，收完中介费的这段时间，你们切记，其它的任何事情，你们都要放下，专专心心的做完后，把房东和客户送出店门，你们再做其它的事情。记住，这是血的教训！

　　有些员工，觉得没问题了，甚至让其它新同事，带客户和房东回店，导致发生意外状况的，不在少数。在没签完合同，收完中介费的情况下，一定不要松劲。

　　九、哪些房子不能签约？
　　1、产权有争议的。
　　2、危房不能签。
　　3、司法机关查封的房子不能签。

　　4、如果该房屋有共有产权人且共有产权人明确表示反对的不能签。
　　5、列入拆迁范围的房子不能签。
　　6、二房东拿不出租赁合同或者在合同条款中原房东有异议情况的，不能签。
　　7、有其它特殊情况的，可以咨询店长，能不能签。

　　十、签约完后？
　　大家认为该轻松了，不，还有一项，物业交割要做。水、电、气、物管费、光纤费、垃圾清运费等全部要交接完。

　　家俱是否完好，家电是否都能正常使用，这些，一定要注意让租赁双方共同见证。

　　最后一项，下水道，是否通畅。做完这些，才算做完整个流程了。不轻松吧，没有想象的容易吧。呵呵，习惯了，就好了。

　　十一、我们的收费标准
　　租赁，对客户报价，租客是一个月房子的租金，房东是半个月租金。公司底限，是租赁双方共计一个月租金就能签合同。

　　买卖房子，是客户按总成交价的2%，房东按成交价的1%收费。

　　十二、识别身份证和产权证的真假
　　这个段子，我就不能写了。这是职业道德，请大家谅解。要是假证越来越逼真，我们就不知道该杂办了。

　　又是晕晕乎乎的一天。我没有想到，光是简简单单的租赁，竟然会有那么多的讲究，要做那么多的工作。收中介费，天经地义啊！敢跳单，堵你的锁眼。呵呵……

　　给岚岚打了个电话，告知我不回去吃晚饭。然后，就在公司楼下，等黄珊下来。没多久，就看见黄珊开心的笑脸了。

　　“等久了吧，子轩。”
　　“没呢，刚到楼下，走吧，占座位喽。”

　　饭馆晚上的生意真是火爆。我们公司这栋写字楼下的餐馆，一到六点半过后，生意爆好。还好，来得早。

　　“看看，有没有你喜欢的，你点。”
　　“好，老板，来个青笋肉丝、水煮肉片、番茄蛋汤。就这三个。”

　　好嘛，菜单都不看，明显的常客啊。
　　“唉，今天怎么样，有没有收获？”

　　“跟昨天一样，脑袋晕晕乎乎的。知识量很大，一时半会消化不了。”

　　“没关系，熟悉了就好了。唉，要不要叫你女朋友过来一起吃饭？”哇噢，女生天生就是福尔摩斯，太厉害了。

　　“她还没下班呢，估计要七点半到八点，才能回来。”黄珊的脸色难看了下，很快又恢复正常。

　　“噢，这家馆子算是性价比高的了，量足而且价格不贵。味道还行。”这顿饭，吃的蛮尴尬的。没办法，当断不断，必受其乱。