《狼成双》猛将

37、迎风起

　　花莲子给白榆安排了任务，让他带着公司的前期研展团队（政策、规划研究和工程人员）去了宁波，跟姜山镇政府的人开了一次镇长办公会议，将目前政府层面要解决的问题罗列了出来。在政府内部商量如何解决问题的同时，也给自己团队的调研和测算争取了时间。
　　两周后，风控组的数据测算出来了。
　　根据宁波姜山厂工办在登记的那些有厂房购买意向的企业名录，光靠本地企业内购就可以迅速消化掉园区约15%的面积。加上政府希望自持的部分以及配套服务部分，剩下可售面积大约只占到园区总面积的不到65%。第三周的研讨会上，风控组给出的评估非常乐观：“回款周期短，投入产出比高，虽然这个模式仍然是老的地产思维，但胜在考核方式的精细化，和与工业大数据相结合，并且前来购买厂房的企业60%以上为高新科技产业和新型制造业，也是符合我们公司和姜山工业园区的定位的。”
　　白榆听完了风控组的汇报，用笔愉快地敲打桌面，反复看着最终可观的收入。但是他仍有疑问：“目前行业整体调研报告呢？”
　　“抱歉，白董，我们太激动了。应该先汇报整体行业现状——”风控组长显得有些激动。花莲子见状，和声示意他回到座位上，说：“白董，这个部分我来汇报吧。”
　　时隔许久，整个团队再次见识到了花莲子教科书般的背调、总结和汇报能力——
　　先是大量的数据调研和实地考察得出的结论：“这是一块巨大的市场。U集团成立的五年零八个月间，共运营了46个园区，并还在极速扩张中。除了第一块温州X产业园占地面积只有28亩，其余的园区都在80亩以上。46个园区全部是与政府合资进行运营管理，其中35个园区进行切割出售，其余都是轻资产运营。目前最大的一个项目是深圳白马湖旁的工业小镇项目，他们与政府合作了280亩工业用地，并进行重资产投入。这是他们集团近两年的重点项目。我们去现场看过，已经开始动工了。我们还向五家地处华东、华南、华中、华西和华北地区的工业大数据调研企业购买了真实有效的真实数据，反应了近五年各地区工业地产的需求以及未来五年对工业用地购买欲望的预测数据——数字上反应，未来五年中的每一年，中国有购买土地需求的企业，将可消化约39.5万亩左右工业用地。”
　　这个数字是什么概念？也就意味着，未来五年，这样的需求，至少可以养活三到五家U集团这样的公司。听到这里，全员像是打了鸡血一样。接下来，是差异化分析。花莲子用了SWOT分析法，又说了另一个结论：
　　“我们的公司是有优势的，但需要创新。我们已经在小微园区的运营管理上有了一定的经验，并且打造出一线城市‘产业上楼’的两张名片。但，‘工业上楼’在一线城市以外的接受度并不广。与其硬推新理念，不如顺势而为。将‘工业上楼’的概念与传统地产概念相结合。区别于U集团的大规模、重资产、与政府深度绑定，我们公司擅长的运营模式更加灵活多变。我们可以趁着U集团现在集全员之力打造白马湖小镇的间隙，迅速占领周边一些小微园区的用地。地价便宜，综合评分和资质良好的地块，我们可以自己全资拿下，分割出售，再引入‘产商结合’的概念，把园区打造成时下流行的网红园区。在自持的商业部分，用流量变现，产生更多现金流，也让园区更有活力，吸引年轻人为我们做软性宣传。”
　　然后，就是花莲子总结和建议：
　　“因此，从目前来看，我们认为这个项目可以做，而且要快速启动。只是我们与政府的条件，建议如下……”
　　白榆有些恍惚。他仿佛看到了当初在熊林那个园区开园时的花莲子，那么云淡风轻，却字字珠玑。她就那样气定神闲地站在投影仪前，几乎不用看屏幕，就能流利清晰地讲出要点，用她的专业让在场所有人信服。再看她的身边，年轻而务实的团队，不浮躁，不盲目，就如她一样。
　　花莲子话音一落，会议室的同事开始鼓掌。刚开始稀稀拉拉，然后掌声雷动，久久不息。

　　白榆借用姜山镇政府的平台牵线，让花莲子带着运营团队去了U集团在杭州、温州及上海、北京的工业园区学习调研，快速总结了各地政府对厂房切割出售的园区所出具的政策精髓：企业所创造的税收与考核挂钩，考核结果直接影响产房购买价格；延迟发放产证，最终是否能顺利拿到产证，以创收、解决就业等多项考核数据为标准。
　　一个月内，姜山镇政府厂工办就在运营部的配合之下，出台了领先于整个宁波其他区的工业政策。
　　紧接着，花莲子在北京火速通过网络面试选拔人才，组建宁波当地的团队。清一色的90、95后，朝气蓬勃，枕戈待旦。利用姜山地块的建设时间，花莲子将团队接往北京的园区进行集训，让这群刚毕业的，或是在社会上历练年数尚短的孩子们，看着自己一手建立起来的严谨的公司制度，从一个小兵开始，熟悉每一个工作环节。就待园区落成之日，把他们派往各个重要的岗位上开荒。
　　这样的培训人才的模式，也为白榆的产业园区帝国打下更加坚实的基础。